Guide pratique : cluster achat-immobilier
Plus-value immobiliere : fiscalite 2026 et exonerations
Imposition plus-value immobiliere : 19 pour cent + 17,2 pour cent prelevements sociaux. Abattement pour duree detention (exoneration totale apres 22 ans / 30 ans). Exoneration residence principale CGI 150 U II 1.
La fiscalite de la plus-value immobiliere obeit a un regime specifique codifie aux articles 150 U a 150 VH du Code general des impots. Le mecanisme combine une imposition au taux proportionnel et un systeme d abattement pour duree de detention qui aboutit, dans la majorite des cas, a une exoneration totale apres 30 ans de detention. Ce guide detaille les regles 2026 applicables aux particuliers.
Champ d application du regime des plus-values immobilieres
L imposition prevue a l article 150 U du CGI s applique aux cessions a titre onereux d immeubles realisees par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine prive. Sont concernees les ventes, mais aussi les echanges, les apports en societe et toute operation entrainant un transfert de propriete contre une contrepartie.
Le champ couvre :
- les immeubles batis (maisons, appartements, locaux commerciaux detenus en direct)
- les immeubles non batis (terrains a batir, terrains agricoles, forets)
- les droits immobiliers (usufruit, nue-propriete, droits indivis)
- les parts de societes a preponderance immobiliere (SCI a l IR, sous conditions de l article 150 UB du CGI)
Sont exclus du regime des plus-values privees les biens detenus par des professionnels dans le cadre de leur activite (regime BIC ou BNC). Les loueurs en meublel professionnels (LMP) relevent egalement d un regime distinct.
Le calcul de la plus-value brute
La plus-value imposable resulte d une difference entre prix de cession et prix d acquisition, corriges de certains frais.
Prix de cession
Le prix de cession correspond au prix stipule dans l acte, diminue des frais a la charge du vendeur :
- frais de cession (commission d agence si supportee par le vendeur)
- frais de mainlevee d hypotheque
- diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, electricite, gaz)
- indemnite d eviction versee au locataire
Prix d acquisition
Le prix d acquisition correspond au prix paye lors de l achat initial, majore :
- des frais d acquisition reels (notaire, droits d enregistrement, commission a la charge de l acquereur), ou d un forfait de 7,5 pour cent du prix d acquisition si plus favorable
- des depenses de travaux
Le traitement des travaux suit deux regimes possibles :
- regime du reel : montant justifie par factures d entreprises (les travaux realises par le proprietaire ne sont pas deductibles)
- regime forfaitaire : 15 pour cent du prix d acquisition, applicable de plein droit si le bien est detenu depuis plus de 5 ans, sans obligation de justifier de travaux reels
Le contribuable peut opter pour le regime le plus favorable. Le forfait 15 pour cent est souvent retenu pour les biens detenus de longue date sans gros travaux justifies.
Le taux d imposition
L imposition combine deux prelevements distincts :
| Composante | Taux | Base legale |
|---|---|---|
| Impot sur le revenu | 19 pour cent | Article 200 B CGI |
| Prelevements sociaux | 17,2 pour cent | Article L. 136-7 CSS |
| Total | 36,2 pour cent | sur plus-value imposable |
Les 17,2 pour cent de prelevements sociaux se decomposent en CSG (9,2 pour cent), CRDS (0,5 pour cent), prelevement de solidarite (7,5 pour cent).
Surtaxe sur les plus-values elevees
L article 1609 nonies G du CGI institue une surtaxe progressive pour les plus-values imposables superieures a 50 000 euros :
| Plus-value imposable | Taux surtaxe |
|---|---|
| 50 001 a 60 000 euros | 2 pour cent |
| 60 001 a 100 000 euros | 3 pour cent |
| 100 001 a 150 000 euros | 4 pour cent |
| 150 001 a 200 000 euros | 5 pour cent |
| 200 001 a 250 000 euros | 6 pour cent |
| Au-dela de 250 000 euros | 6 pour cent |
Cette surtaxe s ajoute au taux de 36,2 pour cent, portant la fiscalite globale a plus de 42 pour cent sur les tres grosses plus-values. Elle ne s applique pas aux terrains a batir.
L abattement pour duree de detention
L article 150 V du CGI prevoit un abattement progressif fonction de la duree de detention. Deux baremes distincts s appliquent, l un pour l impot sur le revenu, l autre pour les prelevements sociaux.
Bareme pour l impot sur le revenu (19 pour cent)
| Annees de detention | Abattement annuel | Abattement cumule |
|---|---|---|
| 0 a 5 ans | 0 pour cent | 0 pour cent |
| 6 a 21 ans | 6 pour cent par an | jusqu a 96 pour cent a 21 ans |
| 22e annee revolue | 4 pour cent | 100 pour cent |
| Au-dela de 22 ans | Exoneration totale d impot | 100 pour cent |
Bareme pour les prelevements sociaux (17,2 pour cent)
| Annees de detention | Abattement annuel | Abattement cumule |
|---|---|---|
| 0 a 5 ans | 0 pour cent | 0 pour cent |
| 6 a 21 ans | 1,65 pour cent par an | jusqu a 26,40 pour cent a 21 ans |
| 22e annee revolue | 1,60 pour cent | 28 pour cent |
| 23 a 30 ans | 9 pour cent par an | jusqu a 100 pour cent a 30 ans |
| Au-dela de 30 ans | Exoneration totale prelevements sociaux | 100 pour cent |
Le decalage entre les deux baremes explique qu un bien detenu 23 ans soit exonere d impot sur le revenu mais reste soumis aux prelevements sociaux a hauteur d environ 65 pour cent de la plus-value.
Tableau recapitulatif de la fiscalite effective
| Duree detention | Base imposable IR | Base imposable PS | Taux effectif total |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 100 pour cent | 100 pour cent | 36,2 pour cent |
| 10 ans | 70 pour cent | 91,75 pour cent | environ 29 pour cent |
| 15 ans | 40 pour cent | 83,50 pour cent | environ 22 pour cent |
| 21 ans | 4 pour cent | 73,60 pour cent | environ 14 pour cent |
| 22 ans | 0 pour cent | 72 pour cent | environ 12,4 pour cent |
| 25 ans | 0 pour cent | 45 pour cent | environ 7,7 pour cent |
| 30 ans | 0 pour cent | 0 pour cent | 0 pour cent (exoneration totale) |
Exemple : un bien acquis 200 000 euros et revendu 350 000 euros apres 25 ans degage une plus-value brute de 150 000 euros. Apres abattements, la base imposable PS s eleve a environ 67 500 euros, soit un impot d environ 11 600 euros, contre 54 300 euros sans abattement (36,2 pour cent de 150 000).
Les principales exonerations
Residence principale du cedant (article 150 U II 1 CGI)
L exoneration la plus large concerne la cession de la residence principale au jour de la vente. Le bien doit avoir constitue la residence habituelle et effective du cedant et de ses dependances immediates et necessaires (garage, cave, jardin attenant). Un seul logement peut etre qualifie de residence principale a un moment donne.
La jurisprudence admet l exoneration meme si le vendeur a quitte le logement avant la vente, a condition que le bien ait ete mis en vente dans un delai raisonnable (en general moins d un an) et que des diligences serieuses aient ete engagees. La residence secondaire est exclue.
Premiere cession d un logement autre que la residence principale (article 150 U II 1 bis CGI)
Sous conditions strictes, la premiere cession d un logement autre que la residence principale beneficie d une exoneration si le produit est reinvesti dans l acquisition ou la construction de la residence principale dans un delai de 24 mois. Le contribuable ne doit pas avoir ete proprietaire de sa residence principale dans les 4 ans precedant la cession. L exoneration est limitee a la fraction reinvestie. Une seule cession par contribuable est eligible au cours de la vie.
Cession de faible valeur (article 150 U II 6 CGI)
Les cessions dont le prix n excede pas 15 000 euros sont exonerees totalement. Le seuil s apprecie par bien et non par operation globale. Cette exoneration concerne les personnes physiques exclusivement.
Personnes invalides ou retraitees aux ressources modestes (article 150 U III CGI)
Beneficient d une exoneration les titulaires d une pension de vieillesse ou d une carte d invalidite (categorie 2 ou 3, taux d invalidite superieur a 80 pour cent), sous double condition :
- revenu fiscal de reference inferieur a un seuil indexe annuellement
- non-assujettissement a l impot sur la fortune immobiliere (IFI)
L exoneration s applique a une seule cession par periode de 4 annees.
Expropriation et remembrement
Les indemnites d expropriation pour cause d utilite publique beneficient d une exoneration si l indemnite est integralement remployee dans l acquisition d un bien de meme nature dans un delai de 12 mois. Les operations de remembrement rural bouclees beneficient egalement d un regime de faveur.
Cas particulier : indivision
Lorsque le bien est detenu en indivision, la plus-value se calcule par indivisaire au prorata de ses droits. Chaque indivisaire applique individuellement :
- son abattement pour duree de detention (qui peut varier si les parts ont ete acquises a des dates differentes)
- son exoneration au titre de la residence principale s il occupe le bien
- la surtaxe sur les plus-values elevees calculee individuellement
Le notaire etablit une declaration 2048-IMM par indivisaire impose.
Cas particulier : vente en viager
Le viager combine un bouquet verse a la signature et une rente versee jusqu au deces du credirentier. Pour le calcul de la plus-value, le prix de cession correspond a la somme du bouquet et de la valeur capitalisee de la rente, evaluee selon les bareme fiscaux (article 150 V CGI et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). L exoneration residence principale demeure applicable si le vendeur occupait le bien a la signature.
Le role du notaire dans la liquidation
Le notaire intervient comme tiers collecteur :
- calcul de la plus-value brute et application des abattements
- option entre forfait et reel sur frais d acquisition et travaux
- redaction de la declaration 2048-IMM (cas general) ou 2048-IMM-SD (cessions complexes)
- prelevement du montant de l impot et des prelevements sociaux sur le prix de vente avant remise du solde au vendeur
- reversement au Tresor public dans le mois suivant la signature
Cette retenue a la source conditionne la publication de l acte au service de la publicite fonciere. Le vendeur conserve un droit de reclamation s il estime le calcul errone, dans un delai de 2 ans suivant la signature.
Strategie de detention et timing de cession
La structure de l abattement cree des paliers de fiscalite qui peuvent guider une strategie patrimoniale :
- vente avant 6 ans : aucune optimisation possible, 36,2 pour cent sec
- vente entre 6 et 21 ans : abattement progressif, le taux effectif diminue lentement
- vente a 22 ans : palier important, l impot disparait, le taux passe a environ 12,4 pour cent
- vente a 30 ans ou plus : exoneration totale
Lorsque la cession peut etre differee de quelques mois pour franchir un palier, l economie peut atteindre plusieurs milliers d euros. A l inverse, une donation anterieure a la cession peut permettre de transmettre la plus-value latente aux enfants, qui beneficieront a leur tour des abattements de duree de detention.
L arbitrage entre vendre et donner depend de la situation familiale, du montant de la plus-value latente et de l horizon patrimonial. Le conseil notarial integre ces parametres pour proposer le schema le plus adapte.
Conclusion
La fiscalite des plus-values immobilieres associe un taux nominal eleve (36,2 pour cent) a un mecanisme d abattement qui aboutit, apres 30 ans de detention, a une exoneration totale. L exoneration residence principale demeure le levier le plus puissant pour les particuliers. Le notaire joue un role central, tant dans la liquidation effective de l impot que dans le conseil prealable a la cession.
Voir le guide complet achat immobilier
Disclaimer : ce guide presente les regles fiscales applicables en 2026 a titre informatif. La determination precise de la plus-value imposable, des abattements et des exonerations applicables a une situation particuliere releve d une analyse au cas par cas. Le notaire en charge de la cession est l interlocuteur competent pour le calcul definitif et la declaration aupres de l administration fiscale.
Sources citees
Questions frequentes
Quel taux d imposition s applique a la plus-value immobiliere en 2026 ?
Le taux global d imposition de la plus-value immobiliere s eleve a 36,2 pour cent : 19 pour cent au titre de l impot sur le revenu (article 200 B du CGI) et 17,2 pour cent au titre des prelevements sociaux (CSG, CRDS, prelevement de solidarite). Une surtaxe de 2 a 6 pour cent peut s ajouter au-dela de 50 000 euros de plus-value imposable (article 1609 nonies G du CGI).
Apres combien d annees de detention l exoneration est-elle totale ?
L exoneration totale d impot sur le revenu intervient apres 22 ans de detention. L exoneration totale des prelevements sociaux intervient apres 30 ans de detention. Pendant la periode 22-30 ans, seuls les prelevements sociaux restent dus, avec un abattement annuel de 9 pour cent.
La vente de la residence principale est-elle imposee ?
Non. L article 150 U II 1 du CGI prevoit une exoneration totale d impot sur le revenu et de prelevements sociaux pour la cession de la residence principale du cedant au jour de la cession. Le logement doit avoir constitue la residence habituelle et effective au moment de la vente, ou avoir ete quitte depuis moins d un an si les diligences de vente sont reelles.
Comment sont calcules les frais d acquisition deductibles ?
Les frais d acquisition sont retenus soit pour leur montant reel sur justificatifs (frais de notaire, droits d enregistrement, commission d agence si supportee par l acquereur), soit pour un forfait de 7,5 pour cent du prix d acquisition. Le forfait s applique en l absence de justificatifs ou si le contribuable l estime plus favorable.
Quel role joue le notaire dans la liquidation de la plus-value ?
Le notaire calcule la plus-value, remplit la declaration 2048-IMM, prelevee l impot et les prelevements sociaux sur le prix de vente avant de regler le solde au vendeur, puis reverse les sommes au Tresor public. Cette retenue a la source securise le recouvrement et conditionne la publication de l acte au service de la publicite fonciere.